+7 (812) 904-36-40

Время работы:
пн-пт с 9:00 - 21:00

г. Санкт-Петербург, (ул. Пионерская, 34),
ул. Красного Курсанта, д. 25 лит. Н,
офис 207. (ст. м. Чкаловская)

Заказать
обратный звонок

Анализ договора

1. Что должно быть в договоре?

Обязательные условия договора участия в долевом строительстве, несоблюдение которых ведёт к тому, что договор считается незаключённым.

Договор участия в долевом строительстве или договор долевого участия (далее ДДУ) должен в обязательном порядке включать в себя:

- предмет договора. Под предметом договора в данном случае понимается конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику застройщиком после получения последним разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Сам договор должен чётко индивидуализировать, что приобретается по договору. В качестве предмета по ДДУ могут выступать: квартира, нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже строящегося дома, апартаменты и т.д.

Например, «предметом настоящего договора выступает трёхкомнатная квартира, находящаяся на седьмом этаже, в строящемся 144-х квартирном доме, расположенном по адресу г. Санкт-Петербург, Ленинский проспект, д.100. По завершении строительства квартире будет присвоен номер 97».

В случае, если из договора невозможно индивидуализировать приобретаемый объект, то договор участия в долевом строительстве считается незаключённым, т.к. невозможно определить предмет договора. В качестве примера, когда невозможно определить, что выступает предметом по договору можно привести следующую формулировку «предметом настоящего договора выступает трёхкомнатная квартира, находящаяся на седьмом этаже, в строящемся 144-х квартирном доме, расположенном по адресу г. Санкт-Петербург, Ленинский проспект, д.100». Исходя из данной формулировки ДДУ, невозможно определить какая из квартир, расположенных на 7-м этаже в строящемся доме будет передана дольщику по окончанию строительства, а значит, в данном случае, нарушены существенные условия договора. Договор считается незаключённым.

- цена договора, срок и порядок её уплаты. Под ценой договора понимается стоимость приобретаемого объекта (квартиры, нежилого помещения и т.д.). Порядок уплаты цены договора может определяться как разовым платежом не позднее конкретного числа, так и может быть разбит на несколько платежей по разным срокам оплаты. Если из договора невозможно определить цену ДДУ, срок и порядок её уплаты, то договор считается незаключённым.

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. ДДУ должен чётко определять крайний срок передачи объекта дольщику. Как правило, в договоре участия в долевом строительстве срок исполнения обязательства по передаче квартиры, нежилого помещения и т.д. дольщику звучит следующим образом «Крайний срок ввода Объекта (в данном случае под понятием подразумевается многоквартирный дом, а не индивидуализированный объект по ДДУ) в эксплуатацию по настоящему Договору составляет 4 квартал 2015 года. Срок передачи квартиры дольщику не позднее 60 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию». Исходя из данной формулировки договора, получается, что крайний срок ввода Объекта в эксплуатацию является 31 декабря 2015 года, а срок передачи квартиры застройщиком дольщику является 29 февраля 2016 года.

В том случае, когда договором участия в долевом строительстве не определён крайний срок исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры дольщику, то договор считается незаключённым.

- гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно действующему законодательству гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может быть менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Отсутствие в ДДУ положений, определяющих гарантийные обязательства застройщика на объект долевого строительства, ведёт к тому, что договор считается незаключённым.
- способ обеспечения застройщиком обязательств по договору. Исходя из требований законодательства обязательства застройщика по договору должны быть обеспечены либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору. Если обязательства застройщика не обеспечены вышеприведёнными способами, можно требовать расторжения ДДУ.

- договор должен быть составлен в письменном виде и быть зарегистрированным в установленном законом порядке. Несоблюдение обязанности по регистрации ДДУ ведёт к тому, что договор считается незаключённым.

2. Договор не должен содержать:

В данном разделе пойдёт речь о том, какие правоотношения не могут регулироваться ДДУ, а также какие пункты договора намеренно включаются застройщиком в договор, чтобы улучшить своё правовое положение по отношению к дольщику, чем то допускается законом.

Договор участия в долевом строительстве не может регулировать правоотношения, касающиеся выбора способа управления многоквартирного жилого дома, после ввода Объекта в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. В данном случае застройщик «хитрит» и навязывает дольщикам услуги своей управляющей компании. Способ выбора управления жилым домом это право дольщиков. Договор участия в долевом строительстве не может регулировать правоотношения, не относящиеся к долевому строительству.

Часты случаи включения застройщиком, в ДДУ пунктов ухудшающих правовое положение дольщиков. Сюда можно отнести такие ситуации, как завышенные штрафные санкции в отношении дольщика, за нарушение сроков оплаты цены договора или очередного платежа. Например, «за просрочку срока оплаты цены договора дольщик обязан уплатить застройщику штраф в размере 100 тысяч рублей». Данный пункт договора недействителен, т.к. ухудшает положение потребителя. Согласно, действующему ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в случае просрочки исполнения обязательства по оплате цены договора дольщик обязан уплатить застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования и не более.

Распространён случай, когда застройщик пытается обезопасить себя от возможных негативных последствий в виде неустоек, штрафов и т.д., намеренно прописывая в договоре заниженный размер неустойки. Например, «в случае просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры дольщику в срок, установленный настоящим Договором, застройщик обязан уплатить дольщику за каждый день просрочки неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ». Данный пункт договора является недействительным, т.к. ущемляет права потребителя. Согласно действующему ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства дольщику застройщик обязан ему уплатить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Согласно Закону «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Законодательством предусмотрено исключение, когда положения договора могут отличаться от правил установленных законодательством. Это ситуации, когда положения договора улучшают правовое положение потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.


Возврат к списку услуг